證券之星消息，近期盈新發展（000620）發布2025年半年度財務報告，報告中的管理層討論與分析如下：

　　公司為一家集文旅景區開發運營、酒店管理、旅行社、房地產開發、建築施工、物業服務、規劃設計等多產業布局、具備多業態綜合開發能力的上市公司。自上市以來，公司積極響應國家政策號召，向文化旅遊產業大力轉型，斥資百億打造了長沙銅官窯國風樂園等係列文旅項目，旗下文旅業態涵蓋大型景區、博物館、文化演藝、娛樂體驗、高端酒店、民宿客棧、旅行社、文旅設計院等，是國內目前為數不多的全產業鏈文旅企業和產業型文旅上市公司，同時也是世界旅遊聯盟核心發起理事成員單位和中國旅遊協會理事單位。

　　2024年8月，國務院在《關於促進服務消費高質量發展的意見》中明確提出，要“培育壯大新型消費”，並將泛文旅消費（包括餐飲住宿、文化娛樂、旅遊等）作為挖掘消費潛力、激發市場活力的戰略性支點，旨在通過文旅融合引領服務消費高質量發展。

　　2025年《關於進一步培育新增長點繁榮文化和旅遊消費的若幹措施》經國務院同意並發布，該文件包含6個維度、18項具體措施，聚焦文旅場景和旅遊消費業態，貫徹落實黨中央、國務院關於擴大服務消費和促進文化旅遊業發展的部署要求。

　　同年3月16日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳也印發了《提振消費專項行動方案》，從8個方麵提出了30項具體措施，針對性解決製約消費的突出矛盾問題，其中涉及文化和旅遊包括促進生活服務消費、擴大文體旅遊消費、推動冰雪消費、發展入境消費、強化消費品牌引領、保障休息休假權益、營造放心消費環境、完善城鄉消費設施、完善消費配套保障措施等。

　　2025年以來，以傳統文化、非遺體驗、民俗活動等為代表的特色旅遊場景熱度高漲，成為遊客的熱門選擇。自年初起，國內旅遊消費呈現活躍態勢：冬季冰雪旅遊熱度不減，春季賞花與踏青等主題需求旺盛；文博場館、文藝展演和文化新空間形成旅遊場景新趨勢。縣域城市、小眾及夜間體驗目的地吸引力顯著增強，進一步拓展了文旅場景多樣性，激發了消費潛力。

　　根據文化和旅遊部發布的國內居民出遊情況抽樣調查統計結果，2025年上半年，國內居民出遊人次32.85億，同比增長20.6%。其中，城鎮居民出遊人次24.52億，同比增長17.5%；農村居民出遊人次8.33億，同比增長30.6%。出遊花費方麵，上半年，國內居民出遊花費3.15萬億元，同比增長15.2%。其中，城鎮居民出遊花費2.60萬億元，同比增長12.5%；農村居民出遊花費0.55萬億元，同比增長30.1%。但與此同時，大眾旅遊消費支出趨於理性和謹慎，更偏向品質化、個性化的產品和服務。以五一假期為例，全國遊客人均消費支出為574.11元，較2019年下降4.8%。

　　報告期內，在去年9.26一攬子政策持續支持下，房地產政策定調繼續釋放積極信號。4月中央政治局會議提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，強調“加大高品質住房供給”，並指出“優化存量商品房收購政策”。6月13日國常會再次明確“更大力度推動房地產市場止跌回穩”“進一步優化現有政策，提升政策實施的係統性有效性”，確定了“穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險”的政策方向。行業顯現更多企穩跡象，土地市場投資繼續保持縮量提質趨勢，房地產市場延續複蘇態勢。2025年上半年，新房成交麵積同比降幅較2024年收窄，新房成交價格同比跌幅亦有所減小，尤其核心城市新房和二手房市場整體平穩，止跌回穩初見成效。同時，行業庫存指標逐步改善，但二季度以來市場邊際效應略有減弱。國家統計局數據顯示，上半年全國商品房銷售麵積4.59億平方米，同比下降3.5%，降幅較2024年同期收窄15.5個百分點；銷售金額4.42萬億元，同比下降5.5%，降幅較2024年同期收窄19.5個百分點。根據中指研究院數據，上半年百強房企銷售金額同比下降11.8%，降幅較2024年同期收窄29.8個百分點。新開工和開發投資延續下降態勢。上半年全國房屋新開工麵積3.04億平方米，同比下降20.0%；全國房地產開發投資4.67萬億元，同比下降11.2%。

　　2025年，公司品牌形象煥然一新，全麵升級，品牌知名度和影響力顯著提升。盈新發展榮耀成為“贛超”總冠名商，並榮膺2024年度文旅集團百強品牌。銅官窯景區斬獲“湖南省旅遊協會2024年度優秀副會長單位”“望城區2024年度消費引領突出貢獻企業”及“望城區雷鋒義警工作先進集體”三項殊榮，銅官窯麗景酒店則摘得“2025旅遊飯店行業高質量發展至樽獎”。悅豪物業榮獲“2025中國物業服務綜合實力百強企業”與“2025中國物業服務企業華北20強”兩項桂冠。湖南海外旅遊獲評湖南省旅遊協會授予的“2024年度湖南省誠信經營旅行社”及“2024年度優秀會員單位”稱號。2025年1月，湖南省政協十三屆三次會議常委會工作報告中明確提出“打造中國長沙·中醫藥穀（銅官窯）”的戰略構想。同年5月，“星耀銅官窯·共建湖南微短劇產業新高地”簽約儀式在銅官窯國風樂園盛大舉行，湖南豎店文化發展有限公司正式落戶銅官窯國風樂園，致力於打造中部地區規模最大的短劇拍攝基地——豎店影視基地。

　　報告期內，公司堅守主責主業，致力於做精文旅運營，圍繞遊客體驗，匠心打造集觀光、體驗、遊樂、休閑、度假於一體的優秀文旅項目。然而，報告期內公司經營麵臨挑戰，實現營業收入7.72億元，比上年同期減少50.97%；歸屬於母公司所有者淨利潤-1.61億元。

　　2025年上半年，公司旗下長沙銅官窯國風樂園以“提升體驗、優化管理”為核心，不斷提升運營品質，積極激活市場活力。

　　在活動策劃方麵，景區的非物質文化遺產打鐵花表演、大型煙花秀及無人機編隊表演等主題活動，在抖音同城熱榜上熱度攀升，吸引了市場的廣泛關注。與此同時，景區精心策劃的係列體驗產品，包括“仲景在長沙”“孝義木偶戲”“楚辭·橘頌”等文化演藝活動、沉浸式國風神話主題NPC互動、經典詩詞《將進酒》現場背誦活動、非物質文化遺產展示與互動區，以及融合中醫藥文化的仲景主題市集，均受到遊客青睞並取得良好市場反饋。

　　在品牌活動與曝光方麵，景區成功舉辦了涵蓋元旦節慶、元宵廟會、春季花朝節、兒童節童聲唱、紅色講解大賽等係列主題節慶活動，聚焦銅官窯國風樂園特色。湖南衛視戲曲春晚在舜子街進行沉浸式錄製，中醫藥館內，情景劇《仲景在長沙》重現東漢醫聖坐堂行醫的場景。此外，長沙市“最美國風代言人”活動吸引眾多市民身著古裝前來打卡，進一步強化了銅官窯的品牌形象與市場聲量。

　　運營策略上，景區積極嚐試創新互動方式，例如引入古風銀票兌換玩法、發起“全城尋找《將進酒》背誦高手”挑戰、以及直麵問題的“差評不回避”主題直播等。這些舉措展現了景區注重遊客反饋、積極探索新方法的運營思路，是其持續優化服務體驗、嚐試差異化運營模式的具體實踐。

　　在房地產營銷方麵，公司響應政府給予的各項政策，持續發力，一方麵，公司製定了專項營銷政策，提升項目核心競爭力，加速消化存量用房；另一方麵，公司加大優質渠道機構的合作力度，鼓勵頭部渠道機構搭載其內部網絡布局全國市場。其次，在商業招商方麵，公司運用現場活動、多媒體傳播等方式提高商業招商率，為後期銷售打好基礎，實現業績增量。報告期內，公司實現簽約銷售麵積3.23萬平方米，銷售金額2.93億元，結算麵積2.47萬平方米，結算金額2.13億元，實現開複工麵積16萬平方米。

　　未來，公司將秉承著“與國家戰略同頻，與時代紅利共振”的核心理念，致力於通過“地產穩盤、文旅鑄魂、科技拓維”的“三核驅動、三階躍遷”戰略，構建“地產-文旅-科技”的協同生態體係，實現從傳統的房地產開發業務商，向能夠承載國家戰略級創新平台運營商轉型。公司在文旅行業資產重組領域的開創性實踐，已被最高法作為行業標杆案例寫入兩會報告，樹立了文旅企業轉型發展的新標杆。以此為契機，公司將通過傳統業務升級與新興產業布局實現戰略轉型，為中國式現代化進程貢獻具有示範意義的市場化企業樣本，具體措施如下：

　　圍繞城市更新、特殊資產收購處置、存量資產運營升級等領域，積極踐行新型城鎮化戰略，為企業高質量發展奠定堅實的基礎。

　　（1）積極與具有產品提升能力及增強品牌效益的合作夥伴合作，完成現有存量項目的快速去化，保障待開發項目的有序供給，快速恢複公司現金流健康運轉。

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　　發揮公司團隊在困境資產處置領域的獨特專業優勢和成功經驗，通過債務重組、資產重整、功能重塑等手段，成為行業領先的存量資產價值重塑專家。

　　公司將秉持審慎投資策略，堅持長期價值投資和短期實業投資結合，注重當期利潤。以城市更新賽道為新支點，深度參與城市的煥新提質發展，通過新內容植入和運營激活等方式，為項目注入新的活力。把握房產政策優化新風口，聚焦核心城市的優質區塊，選擇具備利潤空間及風險可控項目。

　　結合公司文旅運營能力和商業資源整合優勢，對傳統商業空間進行功能重構與業態創新，打造具有文化底蘊和體驗感的新型城市商業空間。

　　依托公司在商業、文旅、住宅等多業態的深厚運營經驗，創新資產運營模式，嚐試引入REITs等金融工具，形成“開發+運營+金融”閉環。

　　依托公司長期積累的項目全生命周期管理經驗和專業團隊，提供從規劃設計、建設運營到資產處置的一站式專業服務。以旗下國家A級物業公司為核心，提升物業服務專業化、標準化、智能化水平，打造物業服務行業標杆。

　　構建以科技引領、數據賦能、業態創新、跨界融合、綠色低碳為特征的智慧文旅產業生態體係，向文旅輕資產輸出轉型，引領文旅產業進入全新發展階段，定義行業新範式。

　　順應“數字文化產業”發展趨勢，整合XR、全息投影、智能交互等前沿技術，打造跨越時空的文化體驗場景。加強智慧景區建設，構建覆蓋遊前、遊中、遊後全鏈路的智慧旅遊服務體係，提升遊客體驗和運營效率。前瞻布局元宇宙技術在文旅領域的應用，打造虛實融合的文旅體驗新場景。

　　深度挖掘和培育自有IP，打造具有盈新發展獨特印記的原創IP形象與故事體係，提升品牌曝光度。開展IP跨界合作，與知名影視、動漫、遊戲企業聯手，舉辦動漫展、影視拍攝、線下體驗活動等，把熱門IP的流量轉換為景區的客流。開發係列IP衍生產品，通過豐富多樣的文創商品，延長遊客消費鏈。

　　積極投身國家全麵推進鄉村振興的大戰略中，依托寒舍文旅、壽光蔬菜等戰略合作夥伴的優勢資源，共同構築一批集遊覽、住宿、餐飲、娛樂與文化體驗於一體的綜合農文旅項目。結合現代科技手段，如機器人、虛擬現實（VR）和增強現實（AR）等，讓遊客在互動體驗中學習農業知識，助力鄉村振興事業。

　　探索各種場景與商業和諧共生的多元內容，回應消費者的消費、情感、文化等多重需求，形成集科技互動、藝術展示、文化交流及創意體驗於一體的商業消費新場景。開展主題商業活動，整合拉動複合消費，通過整體商業運作實現景區消費業態多樣化延展和盈利模式多元化提升，形成可複製商業模式。

　　推動文旅與康養、中醫藥深度融合發展。以中醫藥文化為核心，在景區內規劃康養專區，為遊客提供針灸、推拿、艾灸等傳統中醫理療服務；與知名藥企、醫療機構合作，開展康養學術研討會、健康講座，打造集文化體驗、健康服務、休閑旅遊為一體的康養旅遊目的地。在湖南省長沙市望城區三級政協委員助推銅官窯文科旅醫融合發展工作室的積極助力和社會各方的大力支持下，具有深厚湖湘中醫文化底蘊的文旅新地標“仲景堂”已全新亮相，同時湖南省政協十三屆三次會議常委會工作報告中明確提出“打造中國長沙·中醫藥穀（銅官窯）”的戰略構想，此舉將成為銅官窯文科旅醫深度融合新路徑、新業態的生動探索。

　　探討與相關戰略合作夥伴在低空文旅場景開發、低空飛行消費群體培育、綜合業態運營等方向展開深度合作，共建低空經濟與文旅產業融合發展新生態。

　　以國家戰略為指引，聚焦人工智能、半導體、生物大健康等新興產業，鏈接全球創新資源，持續推進轉型升級，成為新質生產力的標杆企業。

　　人工智能技術加速迭代，正迎來爆發式發展，成為推動經濟增長的新引擎。盈新發展將以數智化轉型為核心戰略，關注前沿技術的創新實踐和產業化應用，擇機與地方政府、行業機構聯合設立專項基金，篩選技術實力強、商業前景廣闊的創業公司，通過股權直投、跟投等方式參與項目投資，獲取資本增值收益。同時在創新平台、資金支持、應用場景、標準製定、人才引育等方麵為企業提供高水平服務，助力企業發展壯大。

　　作為人工智能領域的前沿熱點，具身智能在2025年首次寫入《政府工作報告》中。麵對具身智能領域蘊含的巨大市場潛力和發展機遇，盈新發展將致力於攜手全球頂尖科研機構、硬件廠商、內容開發者和高新技術企業等，聚焦技術發展及應用的跨場景通用性和經濟性，攻克人機自然交互和多模態感知融合等關鍵技術，開發切實可行的智能體解決方案。積極推動人形機器人和可穿戴設備在新文旅消費場景，以及製造業、智慧醫療、智能服務等多個領域的跨界融合應用，打造開放創新的智能生態體係。

　　公司已於今年4月，成立深圳盈新數科具身智能有限公司，目前處於業務探索階段，未來將聚焦智能景區、智慧物業、業財分析等領域，搭建AI智能體應用平台，並推進全產業鏈垂直領域的應用。借勢汽車、消費電子等終端市場需求持續複蘇，積極挖掘並投資具有科技創新能力和產業升級潛力的企業，助力其在多個領域實現核心技術與產業化能力的雙提升，達成上市公司獲得新增長動力、全產業鏈上下遊發展、基金有持續收益的多贏局麵。

　　公司更名後，明確以銅官窯古鎮為核心載體，強化“地產+文旅+科技”三核驅動戰略，通過品牌升級傳遞聚焦文旅主業的決心，推動從傳統地產商向文旅綜合運營集團的華麗轉型。公司擁有長沙銅官窯國風樂園景區，並在重點城市布局有長沙夢想城、西寧國際旅遊城、海南香水灣、馬來西亞南洋國際度假中心等房地產項目。以文化旅遊為核心的多元產業布局，有利於公司充分整合、利用內外部資源，有效分散公司經營風險。公司現已形成文化旅遊和地產項目開發、景區運營、旅遊服務、物業服務、規劃設計、酒店管理等日趨完善的產業鏈結構，能夠有效發揮戰略協同效應，促進各業務板塊之間高效協作，提升產品和服務質量，降低企業經營成本，平滑業績波動，提高抗風險能力。

　　公司現有景區戰略定位清晰，建設內容豐富，文化內涵深厚，產品全新升級，互動體驗度佳，且區位交通便利，區域消費潛力巨大，為景區運營打下良好基礎。公司自有旅行社湖南海外旅遊深耕湖南市場多年，擁有較為廣泛的客戶基礎與較高的市場份額，能夠有效地為景區導入客流，實現協同發展。景區的品牌知名度和影響力持續提升，今年以來成為各大媒體關注的焦點。央視先後五次聚焦，對景區進行深度報道；中國旅遊報頭版專題全文介紹景區經營亮點和入境業務影響力；人民政協報、中國日報、湖南衛視等官方媒體也多次予以報道。這些權威媒體的廣泛傳播，極大地提升了景區的品牌知名度和美譽度，吸引了更多遊客的關注和向往；公司實行大景區統一管理，全麵融合了樂園、酒店、民宿、商業、博物館、科技館等多重業態，建立了完善的組織架構體係，製定有科學的管理製度與標準的服務流程，擁有履曆資深的管理團隊與專業素質過硬的從業人員，並通過完善的培訓體係與有效的激勵晉升機製，不斷提高員工的敬業態度、勝任能力與服務水平，為遊客打造好評服務、專業服務；景區積極推進文科旅醫融合發展，不斷拓展業務領域，通過承接國家級重要會議，在會議服務、創新和接待等方麵表現出色，贏得高度肯定，這一成果不僅展現了景區高質量服務水平與運營實力，也為景區吸引更多重要政企客戶和資源，進一步提升了景區綜合競爭力。通過進一步加大引流、進一步提升產品力、進一步深挖文化、徹底開放平台思維、超大力度導入外部資源不斷增強景區競爭力，同時一切經營舉措從遊客角度出發，增加遊客參與度，提升遊客體驗感，彰顯旅遊內涵，不斷提高景區的市場口碑。

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　　證券之星估值分析提示盈新發展行業內競爭力的護城河一般，盈利能力較差，營收成長性較差，綜合基本麵各維度看，股價偏高。更多

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